Aluguel em São Paulo desacelera e atinge menor patamar desde maio de 2022; preço do metro quadrado fica em R$ 58,61

Após registrar um primeiro semestre aquecido, o mercado de aluguel de imóveis começa a dar sinais de acomodação em São Paulo. Segundo o Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb, indicador que reúne informações das duas plataformas, o mercado residencial na capital paulista cresceu 0,23% entre junho e julho. O preço médio do metro quadrado em julho ficou em R$ 58,61, crescimento de 0,42% em relação ao mês anterior. Nos últimos 12 meses, o preço dos novos contratos subiu 11,62%, o menor percentual registrado desde maio de 2022, de 9,81%. Os dados revelam que um em cada quatro dos 105 bairros avaliados teve desvalorização do preço do metro quadrado. Considerando os últimos três meses, as maiores quedas foram nas regiões de Vila Mangalot (-10,9%), Cidade São Francisco (-6,7%), Vila Aricanduva (-4%), Tucuruvi (-2,8%) e Jardim Santa Emília. Já entre as altas, destaque para Jardim América (17,4%). O valor médio do aluguel na cidade ficou entre R$ 1.550 e R$ 1.690 para apartamentos de um dormitório. O valor sobre para R$ 2.000 a R$ 2.190 para aqueles com dois, podendo chegar até a R$ 2.520 quando há vaga de garagem. Para apartamentos com três dormitórios, os valores variam entre R$ 2.600 e R$ 2.840, com unidades mobiliadas alcançando R$ 3.530.

Já no Rio de Janeiro, foi observado o movimento contrário: 94% dos bairros registraram alta nos últimos 12 meses. Houve alta de 17,08% no valor médio do aluguel, maior percentual registrado em toda a série histórica, iniciada em 2019. Na comparação com junho, a variação foi de 1,01%, elevando a média do metro quadrado para R$ 38,46. Houve queda de 7,72% em Cascadura e de 4,8% em Cachambi. Já o principal aumento foi registrado em Ipanema, com alta de 52,9%. Somente nos seis primeiros do ano, o preço médio dos novos aluguéis cresceu 12,46%. Para apartamentos com um dormitório, os valores ficam entre R$ 1.160 e R$ 1.290, podendo chegar a R$ 1.560 para unidades mobiliadas. Já apartamentos com dois dormitórios, a variação é de R$ 1.580 a R$ 1.760, podendo chegar até a R$ 1.910 com vaga de garagem. Para apartamentos com três dormitórios, os valores médios situam-se entre R$ 2.100 e R$ 2.330, com unidades mobiliadas alcançando R$ 2.830.

Gerente de dados do QuintoAndar, Thiago Reis observa que a cidade de São Paulo ainda não teve uma retração, mas uma desaceleração do preço. Ele pontua que, depois da pandemia, houve um processo de recuperação dos valores do aluguel, que caíram durante o período de isolamento social, e um aumento além do patamar pré-pandêmico. “E isso chegou em um valor tão alto que agora a tendência de fato é acomodar. Após a pandemia, a gente observou uma demanda muito grande novamente na região central de São Paulo e por apartamentos menores. Houve um “boom” nos microapartamentos, que gerou um aumento de preço para esse perfil de imóvel, mas também cresceu o preço geral da cidade. Agora, estes apartamentos, que estavam puxando a alta de preços, estão tendo um crescimento menor. Tivemos aquecimento muito forte nessas áreas mais centrais e agora a gente vê uma tendência de acomodação. Não conseguimos vislumbrar aumentos tão expressivos quanto a gente teve nos últimos meses”, avaliou. O especialista indica que os bairros que sofreram desvalorização do metro quadrado nos últimos três meses são aqueles mais afastados, com uma menor infraestrutura de transporte, que não estão tão perto do centro comercial, onde há maior oferta de emprego.

Já em relação ao Rio de Janeiro, ele indica que houve um aumento muito grande de procura por apartamento de três dormitórios, chegando a um preço recorde do metro quadrado. Thiago revela que o dado foi uma surpresa para os analistas e que ainda há uma grande procura por apartamentos pequenos. “A gente sabe que a Zona Sul registra as maiores valorizações e lá tem muitos apartamentos grandes. Você também tem Ipanema e Leblon com uma concentração de apartamentos maiores, o que acaba levando a esse resultado. São regiões já caras que estão se valorizando muito. E novamente nós temos a recuperação dos preços da pandemia. Ipanema, por exemplo, já é o segundo bairro mais caro da cidade e o que mais valorizou, com um aumento de mais de 50% do preço. Além de tudo isso, temos o cenário econômico com uma taxa de juros muito alta, mais a dificuldade de crédito. Muita gente que tinha até mesmo interesse de comprar um imóvel acaba adiando e ficando no aluguel”, pondera.

O índice ainda revela que há espaço para negociação, com desconto médio de 3,8% nas transações de São Paulo, 0,3 ponto porcentual acima do registrado em junho. Já no Rio, o percentual foi de 3,3%. “Esses são os maiores picos já registrados em um ano e meio. Um desconto de 3,8% parece modesto, mas pode representar uma benfeitoria na casa durante um contrato de 30 meses de aluguel. Há espaço para barganhar e conseguir o melhor preço. Os proprietários também não querem ficar com imóvel parado, então acaba sendo bom para os dois lados”, afirma. Ele recomenda que os inquilinos procurem se informar sobre preços da vizinhança e procurem opções até mesmo no mesmo prédio. Especialista em direito imobiliário do ALE Advogados, Gabriela Castro reforça que, quando se trata de aluguel, há sempre a possibilidade de negociação quanto ao valor e os termos anunciados. “O consumidor, quando possível, deve realizar uma pesquisa sobre a região desejada, os valores dos imóveis semelhantes ao anunciado e as vantagens oferecidas com o propósito de argumentar com o locador um possível reajuste do preço. Para conseguir uma boa margem de desconto, deve se atentar as estipulações contratuais e a possibilidade de negociação dos valores, podendo ser utilizado o comparativo de mercado e, em alguns casos, a estrutura do imóvel frente aos outros oferecidos”, recomenda.